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COMUNE DI PALERMO
Al
Sindaco
INTERROGAZIONE CON RISPOSTA SCRITTA
Oggetto: immobile sito in viale R. Nicoletti nn.17-19-21 e via
Spina Santa, stabilimento, già adibito a stabilimento industriale di produzione
della Coca Cola, da destinare a
multisala cinematografica.
Premesso
che
Con concessione edilizia
n.10925 del 23 gennaio 2012 veniva
autorizzata , in area con destinazione urbanistica D1, su istanza della società
Roberto Abate S.p.A. la ristrutturazione di un immobile già adibito a
stabilimento industriale di produzione di Coca Cola , sito in Palermo , viale R. Nicoletti
nn.17-19-21 e via Spina Santa, per la
realizzazione di una multisala
cinematografica , composta da 12 sale di proiezione (per circa 3000 posti) , servizi
igienici, due locali di ristorazione , una
sala giochi al piano terra , uffici amministrativi e locali per il
personale al primo piano .
La predetta concessione veniva
rilasciata in assenza di parere favorevole del Genio Civile.
Con nota n.
197418 del 28 maggio 2012, il Genio Civile esprimeva parere negativo sul
progetto.
In data 29 giugno 2012 la predetta società presentava istanza di
concessione edilizia in variante.
In data 3 ottobre 2012 l’istanza di concessione in
variante veniva integrata .
In data 24 ottobre
2012 prot. N.12237, veniva
rilasciata concessione edilizia n.759018
con la quale si autorizzava la ristrutturazione edilizia “che sommariamente prevede la demolizione di
corpi di fabbrica esistenti e la loro ricostruzione rimanendo invariata
la sagoma e la superficie coperta ……la variazione della tipologia di copertura
di alcuni capannoni che dalla tipologia
“a volta” viene proposta piana al
fine di realizzare il parcheggio di copertura
“L’intervento riguardava una superficie di circa 40.00 mq , di cui circa
8.300 rappresentavano la superficie
coperta dall’ex stabilimento della Coca Cola.
Sull’area sembrerebbe insistere parzialmente, vincolo idrogeologico P3 a pericolosità elevata e R4, rischio crolli molto elevato.
In particolare si autorizzava :
-demolizione totale della
palazzina adibita a mensa etc e del magazzino bottiglie etc;
-demolizione parziale del
capannone adibito al trattamento acque;
-ricostruizione, previa
demolizione dei corpi di fabbrica
esistenti mantenendo inalterata sagoma e superficie coperta;
-realizzazione di opere edilizie
finalizzate alla realizzazione di n.12 sale;
-realizzazione in una delle palazzine di due zone destinate alla
ristorazione ed una a sala giochi;
--realizzazione degli uffici;
-rifacimento di tutti gli
impianti tecnologici , elettrici, idrici, di scarico, antincendio e di illuminazione del parcheggio;
-sistemazione delle aree esterne
per parcheggio pertinenziale .
Il progetto era corredato da
pareri con prescrizioni da parte dell’ASP Palermo, in relazione allo
smaltimento dei rifiuti solidi e liquidi ed alla rete fognaria di collegamento tra il tratto di
fognatura interno e la fognatura dinamica comunale .
Gli oneri concessori venivano fissati in E 83.171,46.
Nella concessione in
variante non veniva data nessuna
specifica indicazione circa il numero e le caratteristiche dei parcheggi , le dimensioni, la localizzazione degli
stessi , né di eventuali aree a verde.
Visti
L’art.14 comma 1 delle NTA del PRG che per le
zone D1 prevede e consente “interventi di manutenzione ordinaria ,
straordinaria , restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia
e mutamenti di destinazione d’uso con istallazione di nuovi impianti
industriali ed artigianali”e considerato quindi che nelle zone D1 non
sembrano ammesse nuove costruzioni
(fatti salvi i principi di cui al comma 2 e 3 dell’art.14 delle NTA).
L’art.3,comma 1,lett.d del D.P.R.
n. 380/2001 – Testo Unico sull’ edilizia e successive modifiche e
integrazioni,che così recita:” si intendono per <<interventi di ristrutturazione edilizia>>,gli interventi
rivolti a trasformare gli organismi mediante un insieme sistematico di opere
che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell’edificio,l’eliminazione,la modifica e l’inserimento di nuovi
elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia
sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con
la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente,fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”;
·
L’art.3,comma 1,lett.f del D.P.R.
n. 380/2001 – Testo Unico sull’ edilizia
e successive modifiche e integrazioni,che così recita: “si intendono per<<interventi di ristrutturazione
urbanistica>> quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso,mediante un insieme sistematico di
interventi edilizi,anche con la modificazione del disegno dei lotti,degli
isolati e della rete stradale.”
· L’ art.2 comma 15 del vigente Regolamento
Edilizio del Comune di Palermo,che
definisce ristrutturazione urbanistica,<<qualsiasi intervento volto a sostituire l’esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso,mediante un insieme sistematico di
interventi edilizi,anche con la modificazione del disegno dei lotti,degli
isolati e della rete stradale>>; ·
L’ articolo 14 comma 2 , delle Norme Tecniche
di Attuazione del P.R.G. del Comune di
Palermo, attualmente vigente, che recita
: “2 Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono soggetti a
preventiva pianificazione urbanistica esecutiva,….”
.Gli artt. 13,14,15 e 24 delle norme tecniche
di attuazione del P.R.G. attualmente vigente, relativi alle zonizzazioni;
CONSIDERATO CHE
Secondo un consolidato indirizzo
giurisprudenziale per sagoma
s'identifica il perimetro dell'immobile inteso sia in senso verticale sia
orizzontale, in quanto concerne il contorno che l'edificio assume. ( Cass. penale , Sentenza n. 38408 del 9/10/2008)
Inoltre per la Corte
Costituzionale
“In base alla normativa statale di principio, un intervento di
demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell’edificio
preesistente, intesa quest’ultima come la conformazione planivolumetrica della
costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale,
configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia
(Cort Cost-309/2011).
Ed inoltre :
“ È classificabile come nuova costruzione e non come ristrutturazione
integrale l’intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetta la
sagoma preesistente dell’edificio “La modifica della sagoma degli edifici
influisce sul tessuto urbano, dando vita al cambiamento urbanistico e edilizio
che deve essere regolato dalla normativa vigente”. Ne deriva in particolare che
: “ La nuova costruzione deve infatti rispettare le indicazioni del Piano
regolatore, come volumetria, distanze, altezze, rapporti di copertura,
dotazioni di parcheggi. Con le opere di ristrutturazione si possono invece
mantenere i requisiti del fabbricato preesistente”
. Tar Lombardia n. 153 del 16 gennaio 2009.
CONSIDERATO CHE
la concessione n. 12237/2012 sembra prevedere una modifica della sagoma dell’edificio
esistente, sia in relazione al tetto in
quanto autorizza : la variazione della
tipologia di copertura di alcuni capannoni che dalla tipologia “a volta”
viene proposta “piana” al fine di realizzare il parcheggio di
copertura “ , sia in relazione alle pareti perimetrali, in quanto
per accedere al parcheggio
collocato sul tetto dell’edificio è necessario creare apposito percorso esterno
con modifica del perimetro orizzontale .
CONSIDERATO CHE
la giurisprudenza ha altresì
definito con chiarezza la distinzione tra interventi di ristrutturazione
edilizia ed interventi di
ristrutturazione urbanistica
In particolare :
“La modifica di destinazione d’uso che determina un impatto urbanistico
rilevante, anche se incidente sul medesimo sedime, configura una ipotesi di
ristrutturazione urbanistica e non di semplice ristrutturazione edilizia “
( Tar Lombardia, 19 ottobre 2012,
n. 2563,)
Il Tar Lombardia ha considerato
intervento di ristrutturazione urbanistica
ad es. la seguente fattispecie :
“ un intervento di ristrutturazione urbanistica dell’area, in quanto
esso interviene su alcuni capannoni di proprietà della società ricorrente
attraverso un insieme di opere volte a trasformare le strutture preesistenti da
immobili ad uso produttivo in immobili ad uso misto, attraverso la creazione di
una serie di appartamenti residenziali e relativi giardini di pertinenza nonché
di un certo numero di laboratori. Tutto
ciò anche con la prevista demolizione e ricostruzione di alcuni dei fabbricati
e con lo svuotamento di porzioni di immobili, onde ricavare adeguati rapporti
aeroilluminanti”.
La sentenza si fonda sulla
distinzione tra la nozione di ristrutturazione edilizia e quella di
ristrutturazione urbanistica ,di cui al precitato art.3 comma 1,lett.d e lett.f
del D.P.R. n. 380/2001, affermando che le opere di demolizione e ricostruzione
con modifica di destinazione d’uso ,che determina un impatto urbanistico
rilevante,configura un’ ipotesi di ristrutturazione urbanistica e non di
semplice ristrutturazione edilizia, che deve essere ,quindi, prevista nello
strumento urbanistico generale, proprio per i suoi effetti di profonda modifica
del tessuto urbano esistente.
CONSIDERATO CHE
L’area sulla quale insiste l’ex stabilimento della
Coca Cola rientra nella tipologia D1 e che per questo tipo di zonizzazione è
prevista la ristrutturazione edilizia,
nonché la ristrutturazione
urbanistica previa adozione di piani esecutivi .
Anche alla luce dei principi
giurisprudenziali che si sono consolidati in relazione all’art.3,comma 1,lett.d
del D.P.R. n. 380/2001 , non può
definirsi ristrutturazione edilizia l’intervento di demolizione e ricostruzione
con modifica della sagoma dell’edificio.
Considerata la complessità dell’intervento
che insiste su un’area di circa 40.000
mq , con realizzazione una multisala per n.3000 posti circa, ristorante, bar sala giochi , con contestuale
creazione di parcheggi, taluni sul tetto
dell’edificio , aree di verde, impianti
elettrici, idrici e fognari adeguati al nuovo e diverso carico
urbanistico , e cambio di destinazione
da uso industriale a commerciale, per
cui sembra potersi definire l’intervento in questione di ristrutturazione
urbanistica.
Valutata la circostanza che
invero si interviene in modo radicale su vasta parte del territorio con opere
complesse, per le cui caratteristiche appare necessaria una valutazione anche
politica sull’uso del territorio a mezzo
dello strumento del piano esecutivo , di
competenza del Consiglio Comunale.
CONSIDERATO CHE
"L'entità degli oneri di
urbanizzazione è correlata alla variazione del carico urbanistico, sicché è ben
possibile che un intervento di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione
possa comportare aggravi di carico urbanistico identici a quelli derivanti da
nuove costruzioni. Un intervento di ristrutturazione globale di un edificio,
attuato mediante demolizione e ricostruzione porta, invero, alla realizzazione
di un organismo edilizio sostanzialmente nuovo: non appare quindi illogico
ritenere che un intervento così radicale determini, di regola, un incremento
del carico urbanistico pari a quello legato alla realizzazione di una nuova
costruzione.
La ristrutturazione con demolizione
e ricostruzione, invero, ha, di regola, ad oggetto immobili che versano in
condizioni tali da consentirne un utilizzo nullo o, comunque, ridotto rispetto
a quello che verrà posto in essere in conseguenza dell’intervento edilizio. ….
“(Cons. Stato, sez. V, 27 settembre 1990, n. 692) cfr. TAR Lombardia, MI, II,
23.7.2009, n. 4455).
SI CHIEDE DI CONOSCERE
1. Se l’intervento , alla luce
dei citati principi giurisprudenziali ed in applicazione delle vigenti
disposizioni normative e di legge debba
considerarsi, in presenza di una
modifica della sagoma, di nuova
costruzione.
2. Se risponde al vero che secondo il progetto approvato ed in corso di
realizzazione è prevista la demolizione di alcuni corpi di fabbrica
esistenti ( un edificio destinato ad uffici dell’ex impianto della Coca Cola e
due edifici aggiuntivi al corpo principale di quest’ultimo , collocati ad ovest
dello stesso impianto) e non anche la
loro la ricostruzione .
3. Se sia stato acquisito parere
dagli uffici dell’avvocatura comunale sulla definizione di sagoma
dell’edificio, nonchè sul concetto di ristrutturazione edilizia e di nuova
opera,con copia dell’eventuale parere .
4. Se per zone classificate D1 siano consentiti anche interventi di nuova costruzione ed in
questo caso con quali limiti e per quali usi.
5.Nel caso in cui dovesse
accertarsi , in applicazione dei principi
di legge e giurisprudenziali sopra richiamati , che si sia in presenza di nuova opera, e come tale non
autorizzabile dal vigente PRG ai sensi delle
NTA relative alle zone D1, quali provvedimenti l’Amministrazione intende
adottare per salvaguardare
l’interesse pubblico.
6. Se l’area sia stata
disciplinata da piani esecutivi ai sensi dell’art.14 NTA , e in mancanza, in virtù di quale disposizione di legge o normativa sia stata
rilasciata la concessione edilizia, in considerazione del fatto che l’intervento, per le sue dimensioni e
complessità, appare ascrivibile alla categoria della ristrutturazione
urbanistica.
7 .
Quale sia la disciplina normativa in materia di distanza fra sale
cinematografiche applicata alla
fattispecie e quale sia in concreto la
distanza fra la multisala e le sale esistenti.
8.Quale disposizione normativa sia stata applicata
alla fattispecie per il computo delle urbanizzazioni primarie ed in particolare
per i parcheggi, gli impianti ed il verde e come gli stessi parametri siano
stati applicati alla fattispecie, con copia dei relativi conteggi.
9.Come siano stati calcolati gli
oneri concessori e secondo quali criteri e parametri e se si sia tenuto conto
nel conteggio dei principi enunciati dalla giurisprudenza in materia,
con copia dei relativi conteggi.
10. Se sull’area insistano
vincoli idrogeologi ed in questo caso se siano stati acquisiti i necessari pareri
delle competenti autorità .
Si chiede inoltre :
11. Copia degli elaborati tecnici
presentati al Genio Civile-Tavola-c.e. 203 e 204.
12. Copia dei ricorsi al T.A.R.
presentati in relazione alla realizzazione della multisala di che trattasi.
13. Copia della relazione tecnica e degli
elaborati relativi alla sagoma del progetto presentato dalla Maxcine s.r.l.
14.Copia delle istanze di
concessione edilizia presentate dalla
ditta proponente.
15 Copia delle due successive concessioni edilizie rilasciate
dal Comune .
16. Copia del rilievo dell’ ex
stabilimento Coca Cola e di tutti gli atti da cui possa desumersi la sagoma
dello stesso.
17. Copia della lettera di richiesta degli oneri
concessori presentata nel gennaio 2012.
18. Copie delle istanze di concessione edilizia,
con eventuali allegati.
19. Copia di eventuali pareri
richiesti ed acquisiti in materia di
definizione di sagoma di un edificio.
20.Copia della relazione tecnica
dell’ufficio o di altro documento contenente i riferimenti normativi, i parametri ed il calcolo dei parcheggi,
delle aree a verde e degli impianti.
21. Copia della relazione tecnica
dell’ufficio o di altro documento contenente i riferimenti normativi, i parametri ed il calcolo degli oneri
concessori .
22.Elenco delle istanze di
concessione edilizia e relativo oggetto, presentate negli anni 2011-2012.
23 Elenco delle concessioni
edilizie , con relativo oggetto, rilasciate negli anni 2011-2012 .
24.Certificato di destinazione
urbanistica dell’intera area oggetto dell’intervento.
25. Il nominativo del
responsabile del procedimento.
Il
Consigliere
Avv. Nadia
Spallitta
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Interrogazioni 
PRESENTATA INTERROGAZIONE PER ESAME A SALA DELLE LAPIDI
